Tio steg från hyresrätt till bostadsrätt
1. Kartlägg intresset
Först och främst måste man ta reda på hur många i fastigheten som är intresserade av en ombildning. Ett sätt att undersöka intresset är att kalla alla i huset till ett informationsmöte. Om det finns intresse för en ombildning kan man på informationsmötet bestämma ett nytt datum för att bilda en bostadsrättsförening.
2. Bilda bostadsrättsförening
För att bilda en bostadsrättsförening krävs minst tre medlemmar.
Föreningen ska ha ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår, styrelse, revisorer och stadgar. Föreningen ska registreras hos Bolagsverket.
3. Intresseanmälan
När föreningen är registrerad hos Bolagsverket ska ett nytt möte hållas där beslut tas om att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Intresseanmälan visar föreningens intresse för att köpa fastigheten. För att den ska godkännas måste 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna ha skrivit på ett papper där de samtycker till att föreningen köper fastigheten.
Intresseanmälan gäller i två år. Efter att en anmälan är gjord får inte fastighetsägaren sälja till någon annan, med undantag av kommunen. Därför kan det vara en bra idé att kontakta kommunen och höra efter om den har intresse av att köpa fastigheten. Längre fram i processen kommer det att behövas ett intyg från kommunen på att den inte kommer att utöva sin förköpsrätt.
4. Besiktning
Innan föreningen köper fastigheten bör en besiktning göras enligt undersökningsplikten i Jordabalken. När det gäller köp av den här typen av fastighet blir besiktningen mer omfattande än en villabesiktning. Många fastigheter på marknaden, bland annat från miljonprogrammet, har idag ett omfattande underhållsbehov.
Syftet med besiktningen är att ta reda på vilket underhåll och vilka eventuella reparationer som den aktuella fastigheten är i behov av så att priset på huset kan anpassas till detta. Rörstammar, elsystem och tak är sådant som ska besiktigas.
Det som framkommer under besiktningen ska även beaktas vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen – som är nästa steg i ombildningen.
5. Ekonomisk plan
Innan föreningen kan ta beslut om att köpa fastigheten måste en ekonomisk plan tas fram. I den ska uppgifter om bland annat insats, årsavgift för varje lägenhet och framtida kostnader för reparationer redovisas. Planen ska sedan granskas av så kallade intygsgivare som ser till att den är hållbar och att beräkningarna är rimliga. Först då fungerar den ekonomiska planen som ett bra beslutsunderlag för föreningen. Planen ska sedan registreras hos Bolagsverket, som kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet som krävs.
6. Finansiering av köp
Förutom insatserna brukar föreningen behöva teckna lån mot säkerhet i fastigheten. Att ta in offerter från flera möjliga långivare kan löna sig. Detsamma gäller förstås de enskilda hyresgästerna som ska se över hur de ska finansiera insatsen. Att göra en gemensam upphandling för föreningen och de enskilda medlemmarna kan löna sig. Om det är många som ansöker om lån samtidigt kan det vara lättare att förhandla sig till bättre villkor med lägre ränta.
7. Köp av fastigheten
Ett beslut om att köpa fastigheten tas på den så kallade köpstämman. För att medlemmarna ska kunna fatta ett välgrundat beslut på stämman skickas ett beslutsunderlag ut tillsammans med kallelsen till stämman. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta för ett köp för att det ska bli av.
8. Tillträde
Innan föreningen får tillträde till fastigheten ska den betalas och ett köpebrev ska skrivas under.
9. Upplåtelseavtal
När köpet är klart ska ett upplåtelseavtal mellan medlemmen och föreningen skrivas. Det betyder att föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som då blir bostadsrättshavare istället. Mellan medlemmar och bostadsrättsförening styr bostadsrättslagen (1991:614) alla förhållanden.
Det är bara första gången en lägenhet blir en bostadsrätt som det skrivs upplåtelseavtal. Den dagen bostadsrätten ska säljas av bostadsrättshavaren skrivs istället ett överlåtelseavtal mellan denne och köparen.
Den som väljer att inte köpa bostadsrätten har kvar sitt hyresavtal och har nu fått bostadsrättsföreningen som hyresvärd istället för den förra fastighetsägaren.
10. Lagfart
När fastigheten är betald och köpebrev skrivet och det finns ett intyg på att kommunen inte kommer att utöva sin förköpsrätt kan föreningen söka lagfart hos tingsrätten. Det är vanligt att lagfarten beviljas några månader efter tillträdet.
Källa: Konsumentverket, Feb 2012